<
Главная −> О недвижимости −> Управляющие компании в Болгарии
Дешевые тарифы мобильной связи
Аренда апартамента на первой линии в Свети Влас
Аренда автомобиля в Болгарии

Управляющие компании в Болгарии

Конфликты с управляющими компаниями – одна из самых распространенных проблем собственников жилья в курортных комплексах Болгарии.

Суть конфликта

Самая страшная тайна УК заключается в том, что они не нужны никому, кроме самих себе. И уж точно не нужны собственникам апартаментов.
Владельцы апартаментов вынуждены платить высокие таксы поддержки, совершенно не понимая, куда уходят деньги: результатов работы управляющей компании они не видят. В ответ на попытки бунтовать и не платить представители УК начинают отключать свет, запрещать пользоваться бассейном и другими общими территориями. Договориться обычно не удается.
Ситуацию усугубляет тот факт, что апартаменты в комплексах покупаются обычно для непродолжительного отдыха в течение нескольких месяцев в году. Соседи зачастую незнакомы друг с другом, поэтому объединиться в борьбе за свои права не получается. Многие просто не желают тратить драгоценное отпускное время на скандалы и общение с юристами, предпочитая платить завышенные таксы поддержки.
Управляющие компании часто пользуются такой ситуацией и злоупотребляют своим положением. В своих интересах они используют и тот факт, что собственники апартаментов, особенно россияне, часто имеют очень приблизительное представление о болгарских законах.

Ошибки собственников

В России Управляющая Компания (вернее, Управляющая Организация) – это организация, которая управляет, эксплуатирует, обслуживает многоквартирные дома на основе договора (возмездного) с собственниками. Чего-то подобного владельцы недвижимости ожидают и от болгарских УК. И совершенно напрасно. Здесь такие организации ничем не управляют, более того, не имеют таких прав.

комплекс апартаментов
Если вы купили квартиру в закрытом комплексе, будьте готовы платить за уборку общих территорий, обслуживание бассейна, стрижку газонов и т.п.
Будь руководители управляющих компаний в Болгарии честными и бескорыстными, они бы сказали заблуждающимся владельцам апартаментов всю правду, развеяли бы их иллюзии и гордо отказались бы от предложенных денег. Но почему-то руководство УК не торопится так поступать. Более того, иллюзии собственников всячески поддерживаются, а зачастую им попросту навязываются кабальные договоры с УК.
Многие полагают, что застройщик имеет какие-то особые права после того, как продаст апартаменты в построенном им комплексе. Это совсем не так. Застройщик может даже не являться собственником земли. Инфраструктура действительно находится в его собственности, однако предназначена она для использования всеми собственниками (владельцами апартаментов). Застройщик обладает такими же правами, как и все остальные собственники. Он не может диктовать свои условия – правила пользования комплексом может определять только Общее Собрание.
Общее собрание собственников апартаментов – это и есть настоящий хозяин здания. Т.е. все владельцы собираются вместе, голосуют и принимают решения. Это их святое право и святая же обязанность. Первое Общее собрание должно быть проведено в течение полугода с момента получения Акта 16. Об этом недвусмысленно сказано в Законе об Управлении Этажной Собственностью.

Хитрые управляющие

Как правило, Застройщик и УК действуют заодно. Вы покупаете дом на этапе строительства и заключаете предварительный договор. Это распространенная практика – документ удостоверяет ваше намерение полностью оплатить ваш апартамент. И все бы хорошо, но в нем может быть пункт о том, что в дальнейшем вы заключите договор с Управляющей Компанией. Условия этого договора вам заранее, разумеется, никто не сообщает.
Когда вы все оплатили и окончательно оформляете покупку, вам подсовывают этот самый договор с УК. Кто-то подписывает не глядя, кто-то, видя кабальные условия, начинает возражать – таких строптивцев быстро заставляют замолчать, напомнив, что они подписали обязательство заключить такой договор.
Хорошо тем, кто живет в Болгарии и знает здешние законы. Но они обычно не покупают апартаменты в комплексах. А те, кто покупает, приезжают в страну буквально на пару дней для подписания документов. И просто не могут себе позволить тратить время на консультации юристов и переговоры.
В результате владельцы апартаментов получают договор с УК. Согласно этому договору они обязаны платить так называемую «таксу поддержки» за то, что УК будет заботиться об общих территориях комплекса. Поливать газоны, чистить бассейны, мыть лестницы и выносить мусор, например.
Все бы хорошо, но если обязанность владельцев платить таксы прописана ясно и четко, то про обязанности УК, а главное, про ответственность за их неисполнение, обычно пишут очень невнятно. В результате оказывается, что большая часть средств (а собранные со всего дома таксы поддержки – это совсем не мало) уходит на содержание Управляющей компании. Жалкие остатки тратятся по назначению.
Никаких отчетов Управляющие Компании собственникам не предоставляют. Более того, часто аппетиты УК растут, и таксы повышаются. Непослушных жильцов, которые отказываются платить, наказывают – не дают им пользоваться бассейном, отключают свет, запрещают делать ремонт. А в отсутствие жильцов, даже «хороших», т.е. исправно платящих, представители УК могут сдавать их квартиры. Что характерно, хозяева об этом часто даже не подозревают, вся прибыль идет Управляющим Компаниям.

Как должно быть?

Купившие апартаменты собственники должны организовать Общее Собрание и на нем поднять все важные вопросы, в том числе и вопрос обслуживания общих территорий и сооружений. В этом обслуживании все заинтересованы – осталось договориться о суммах, которые будут на него тратиться (те самые таксы поддержки), и найти исполнителя.

апартамент в Болгарии
Кому поручить уход за территорией комплексе, решается на общем собрании жильцов
Еще раз: хозяева комплекса – это Общее Собрание и сформированные им органы управления. Ну и каждый владелец на своей собственной территории, разумеется.
Общее собрание может нанять обслуживающую компанию, которая будет выполнять определенные функции по поддержки комплекса – чистить бассейны, косить травку, сажать цветы и чинить протекающие краны, например. С этой компанией заключается договор, а затраты делятся на всех жильцов.
Нельзя, чтобы один и тот же орган управлял комплексом и обслуживал его. Почему? Потому что тогда непонятно, с кого спрашивать, если обслуживание будет вестись плохо. А если управляет всем Общее Собрание, а обслуживает другая компания, то она отвечает за свою работу. Все просто.
Так что без Управляющей Компании можно обойтись. Более того, такой вариант окажется значительно более выгодным для всех собственников комплекса.
Дело за малым – убедить в этом сами УК, которых хлебом не корми, а дай пособирать таксы поддержки и потратить их на себя любимых. Нам приходилось слушать о случаях, когда такие Управляющие Компании просто материализовывались из воздуха – никто с ними не подписывал никаких договоров – и начинали терроризировать жильцов.
Это тот случай, когда не обойтись без консультации опытного юриста. Болгарского разумеется. И, конечно, не от Управляющей Компании, а независимого.
Консультация потребуется и в том случае, если Управляющая Компания уже есть, и от нее надо избавиться. Мирным путем не получается? Значит, надо объединяться с другими жильцами, обращаться к адвокату и идти в суд.
 
Вам также могут быть интересны другие наши статьи:
Вид из окна и его стоимость
Курортный город vs курорт
Как купить недвижимость в Болгарии, чтобы не пожалеть об этом? Часть 1. Принимаем решение о покупке
 
Нравится статья? Поделитесь с друзьями, нажав на кнопки соцсетей! Спасибо!

Самые популярные статьи:
  1. Жизнь в Болгарии 2017: траты реальной семьи за год
  2. Эмиграция в Болгарию — вся правда: от эйфории до реализма
  3. Мобильная связь в Болгарии: тарифы для туристов

Честный сайт о Болгарии: жизнь, переезд, путешествия, отдых, цены, документы, полезные советы и отзывы